重要判例解説(29);最高裁平成20年2月29日第二小法廷判決

1 事案の概要
XとYは,平成3年12月24日,被告の所有地に,原告が指定した仕様に基づく施設及び駐車場を建設し,レジャー,スポーツ及びリゾートを中心とした15年間の継続事業を展開することを内容とする協定を結んだ。
XとYは,平成4年12月1日,この協定を実施するため,被告が原告に対し3棟の建物を賃貸する旨の賃貸借契約(以下「本件賃貸借契約」という。)を締結し,Yは,そのころ,Xに対し本件建物を引き渡した。本件賃貸借契約の内容は,以下のとおりである。期間は平成4年12月1日から15年間とする。賃料は下記の約定純賃料及び償却賃料の合計額を月額賃料とする。約定純賃料は,平成4年12月1日~平成7年11月30日は月額360万円,平成7年12月1日~平成9年11月30日は月額369万円,平成9年12月1日~平成14年11月30日は月額441万4500円,平成14年12月1日~平成19年11月30日は月額451万9500円である。償却賃料は,建物2及び3に係る各該当年度の不動産取得税,固定資産税及び都市計画税の合計額の12分の1の相当額及び建設協力金相当額である。消費者物価指数の変動及び経済情勢の変動が予期せざる程度に及び,本件建物の約定純賃料が著しく不相当となった場合は,原告及び被告で協議の上,これを改定することができる。
本件賃貸借契約後,本件建物の所在する地区の不動産市況は下降をたどり,不動産の価格も下落し続けている。
Xは,平成9年6月27日ころ,Yに対し,同年7月1日をもって本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした。さらに,Xは,平成13年11月26日,被告に対し,同年12月1日をもって本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした。
原審は,事情の変更があるときに,当事者の一方の請求により約定賃料額の増減を認めることとする借地借家法32条の法意からすれば,ここにいう事情の変更とは,増減を求められた額の賃料の授受が開始された時から請求の時までに発生したものに限定すベきことは,事の性質上,当然であるとした上,経済事情の変動等のほか,本件自動増額特約が,15年間にわたる将来の経済変動をある程度予測した上で定められたものであり,XとYとの共同事業の中核として当事者に対する拘束性の強いものと評価されるという特別の事情にもかんがみると,第1減額請求の時の約定純賃料額369万円,第2減額請求の時の約定純賃料額441万4500円が不相当になったということはできないとして,原告の請求を棄却した。

2 判旨
破棄差戻し。
「借地借家法32条1項の規定は,強行法規であり,賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである(最高裁昭和28年(オ)第861号同31年5月15日第三小法廷判決・民集10巻5号496頁,最高裁昭和54年(オ)第593号同56年4月20日第二小法廷判決・民集35巻3号656頁,最高裁平成14年(受)第689号同15年6月12日第一小法廷判決・民集57巻6号595頁参照)。そして,同項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては,賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの(以下,この賃料を「直近合意賃料」という。)を基にして,同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか,諸般の事情を総合的に考慮すべきであり,賃料自動改定特約が存在したとしても,上記判断に当たっては,同特約に拘束されることはなく,上記諸般の事情の一つとして,同特約の存在や,同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎないというべきである。
したがって,本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額は,本件各減額請求の直近合意賃料である本件賃貸借契約締結時の純賃料を基にして,同純賃料が合意された日から本件各減額請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなければならず,その際,本件自動増額特約の存在及びこれが定められるに至った経緯等も重要な考慮事情になるとしても,本件自動増額特約によって増額された純賃料を基にして,増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し,増額された日から減額請求の日までの間に限定して,その間の経済事情の変動等を考慮して判断することは許されないものといわなければならない。本件自動増額特約によって増額された純賃料は,本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり,自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合意したものではないから,本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる直近合意賃料と認めることはできない。」

3 解説
本判決が判示した内容は,おおむね次の2点である。第1点は,賃料自動改定特約が存在する賃貸借契約における賃料減額請求の可否であり,本判決によると,借地借家法32条1項の規定は,強行法規であり,賃料自動改定特約の存在によって,その適用を排除することはできないが,同特約の存在や,同特約が定められるに至った経緯等は,同項に基づく賃料減額請求の当否,および,相当賃料額を判断するにあたって,同項に定められた経済事情の変動等とならんで考慮の対象とされる。第2点は,その判断にあたって考慮されるべき経済事情の変動等の範囲であり,本判決は,「直近合意賃料」(賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの)が合意された日から,減額請求の日までの間のものが考慮されるべき旨を判示した。
借地借家法32条1項の規定は,強行法規であり,賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものと解されている。そして,借地借家法32条1項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては,直近合意賃料を基にして,同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか,諸般の事情を総合的に考慮すべきであると解するのが一般的な考え方であり,賃料自動改定特約が存在する場合においても上記と同様に解釈されるべきと考えられる。本判決の原審は,賃料増減額請求の当否を判断する際に考慮されるべき事情は,増減額の対象となる賃料の授受が開始された時から,減額請求時までに発生したものに限られるという判断を示した。これに対して,最高裁は,当事者が現実に賃料を合意した日以降の経済事情の変動等が考慮されなければならないという理由で,破棄差戻しとした。原審は,考慮すべき事情を上記のように限定すべきことは,事の性質上,当然であると述べているが,その趣旨は必ずしも明らかでない。法11条・32条は,長期にわたる土地・建物の賃貸借契約において,当事者が当初の契約においてそのリスクを引き受けていない賃料変動が生じうることにかんがみて,賃料の改定を認めた規定である。当事者間でなされた合意の趣旨を踏まえた上で,合意がなされた時点以降の事情の変動に照らして改定の当否を判断するという,本判決の立場が妥当であろう。同特約がされたからといって,増減額の基礎とすべき賃料や考慮すべき経済事情の変動等の事情を決めるに当たり,上記特約に基づいて改定された賃料が,その改定時に現実の合意がされたのと同じ性質のものと評価されることはないと考えられるし,また,上記の解釈を採らないとすると,賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たり,経済事情の変動等が考慮されることのない期間が生じてしまうことになり,不当な結果を招くおそれがある。
本件に即してみると,まず,第1減額請求の当否及び相当純賃料の額については,直近合意賃料である平成4年12月1日に合意された純賃料360万円を基にして,同日から第1減額請求がされた平成9年6月27日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されることになると考えられる。次に,第2減額請求の当否及び相当純賃料の額については,第1減額請求が認容されるとすれば,これが直近合意賃料と同視されるものとして,その認容額を基準とし,その後の経済事情の変動等を考慮して判断されるべきであり,第1減額請求が認容されないとすれば,やはり平成4年12月1日に合意された純賃料360万円を基にして,同日から第2減額請求がされた平成13年11月26日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなければならないと考えられる。

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