最新判例紹介(3);最高裁判所平成23年12月16日第二小法廷判決

今回紹介する最新判例は、違法建築建物の請負契約について最高裁判所が初めて公序良俗に違反して無効とする判断を示した判決です。

1事案
注文主は、建築基準法に違反する違法な建物の建築を意図して建築会社と協議して、建築基準法に準拠した適法な図面で建築確認を取るとともにそれに従って建物を完成させて完了検査を終わってから、建築基準法に違反する図面に従って改築をするとの請負契約を締結した。しかし、着工後、建築基準法違反が役所に発覚し、違法を是正する追加工事を行うことになった。当該建物は違法を是正する追加工事を完成して注文主に引き渡したが、注文主は工事代金の約8割を支払ったが、約2割の代金を支払わなかったことから建築会社が注文主に残代金を請求する訴訟を提起した。第1審では、建築基準法違反による請負契約の効力は争点とはなりませんでした。東京高等裁判所平成22年8月20日判決において、建築基準法違反が請負契約にあるからと言ってただちに契約の効力が否定されるものではないとしたうえで、本件は全体として強度の違法性を帯び、社会的妥当性に欠けるとして強硬法規違反、公序良俗違反を理由として当該契約は無効と判断しました。

2 最高裁判所の判旨
破棄差戻し。
(ⅰ)本件の違法建築にかかる計画は、「確認済証や検査済証を詐取して違法建物の建築を実現するという、大胆で、極めて悪質なものといわざるを得ない。加えて、本件各建物は、当初の計画どおり実施図面に従って建築されれば、北側斜線制限、日影規制、容積率・建ぺい率制限に違反するといった違法のみならず、耐火構造に関する規制違反や避難通路の幅員制限違反など、居住者や近隣住民の生命、身体等の安全に関わる違法を有する危険な建物となるものであって、これらの違法の中には、一たび本件各建物が完成してしまえば、事後的にこれを是正することが相当困難なものも含まれていることがうかがわれることからすると、その違法の程度は決して軽微なものとはいえない。Xは、本件各契約の締結に当たって、積極的に違法建物の建築を提案したものではないが、建築工事請負等を業とする者でありながら、上記の大胆で極めて悪質な計画を全て了承し、本件各契約の締結に及んだのであり、Xが違法建物の建築という被上告人からの依頼を拒絶することが困難であったというような事情もうかがわれないから、本件各建物の建築に当たってXが被上告人に比して明らかに従属的な立場にあったとはいい難い。
以上の事情に照らすと,本件各建物の建築は著しく反社会性の強い行為であるといわなければならず、これを目的とする本件各契約は、公序良俗に反し、無効であるというべきである。」
(ⅱ)「これに対し、本件追加変更工事は、本件本工事の施工が開始された後、・・・・区役所の是正指示や近隣住民からの苦情など様々な事情を受けて別途合意の上施工されたものとみられるのであり、その中には本件本工事の施工によって既に生じていた違法建築部分を是正する工事も含まれていたというのであるから、基本的には本件本工事の一環とみることはできない。そうすると、本件追加変更工事は、その中に本件本工事で計画されていた違法建築部分につきその違法を是正することなくこれを一部変更する部分があるのであれば、その部分は別の評価を受けることになるが、そうでなければ、これを反社会性の強い行為という理由はないから、その施工の合意が公序良俗に反するものということはできないというべきである。」
 このように述べて、原判決中Xの敗訴部分を破棄し、本件変更工事の具体的内容、金額等について更に審理を尽くさせるため、原審に差し戻した。

3 本判決の解説
本判決は、違法建築の計画が大胆で悪質であること、違法建築物は居住者や近隣住民の生命身体等の安全に関する違法性を有しており建物が危険であること、建物が完成してしまえば事後的に是正することが相当困難であることを理由として、建築基準法に違反する請負契約の効力を否定するとともに、建築基準法違反の建築物を適法にするための追加工事については高裁判決とは異なり、公序良俗に反するものではないとして追加工事に関する請負契約は有効と判断したものです。

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