最新判例解説(10);最高裁判所平成23年7月15日判決

1 事案概要
XはYとの間で家賃1か月3万8000円、契約期間1年とする建物賃貸借契約を締結した。
同契約には、法定更新、合意更新を問わず、契約更新の場合には、賃料2か月分を支払う更新条項が付されていた。Xは、更新条項が消費者契約法10条、借地借家法30条に違反するとして、既払いの更新料について不当利得返還請求訴訟を提起した。
1審は、更新条項が消費者契約法10条に違反するとして無効としてXの請求を認容した。原審も1審の判断を維持した。

2 判旨
一部破棄自判、一部上告棄却
(ⅰ)更新料の法的性質について
「更新料・・・がいかなる性質を有するかは、賃貸借契約成立前後の当事者双方の事情、更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量し、具体的事実関係に即して判断されるべきであるが(最高裁昭和58年(オ)第1289号同59年4月20日第二小法廷判決・民集38巻6号610頁参照)、更新料は、賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」
(ⅱ)更新料条項の有効性について
「消費者契約法10条・・・・にいう任意規定には、明文の規定のみならず、一般的な法理等も含まれると解するのが相当である。そして、・・・・更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるというべきである。」
また、消費者契約法10条において消費者契約の「条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは、消費者契約法の趣旨、目的(同法1条参照)に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った経緯、消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである」。
「更新料条項についてみると、更新料が、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは、前記・・・に説示したとおりであり、更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また、一定の地域において、期間満了の際、賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや、従前、裁判上の和解手続等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると、更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう『民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』には当たらないと解するのが相当である。」
本件についてみると、更新料条項が一義的かつ明確に記載され、上記特段の事情が存するとはいえず、消費者契約法10条による無効とはいえない。また、借地借家法30条にも該当しない。

3 解説
消費者契約法が制定されてから更新条項が同法10条に違反して無効かどうかが下級審で争われていた。本最高裁判所判決は、更新条項の効力についてはじめて判断し、更新条項は特段の事情がある場合を除いて、消費者契約法10条、借地借家法30条に違反しないと判示した。

アクセス

千葉駅東口徒歩4分

千葉市中央区新町18-12
第8東ビル3階(地図はこちら

交通

  • JR千葉駅東口徒歩4分
  • 京成千葉駅東口徒歩3分
  • 千葉都市モノレール千葉駅中央口徒歩4分

債務整理の無料相談(24時間受付)

借金問題で弁護士をお探しの場合

相談は何度でも無料です

無料法律相談(24時間受付)をご利用下さい

刑事事件の無料相談(24時間受付)

逮捕・起訴されて弁護士をお探しの場合

刑事弁護はスピードが勝負

無料法律相談(24時間受付)をご利用下さい

離婚法律相談

皆様と弁護士と二人三脚で問題の解決へ進みます

離婚協議書作成とメールによる話し合いサポート

相続法律相談

新橋本店との連携で専門性の高い案件にも対応

千葉を起点とする沿線都市に出張相談可(日当+交通費をいただきます)

法人破産無料法律相談

  • 新橋本店との連携で専門性の高い案件にも対応
  • 会社の清算について、倒産手続きについてサポート

建物明渡請求法律相談

アパート・賃貸マンションなどの建物明け渡し請求についてサポート

債権回収法律相談

貸金債権回収、請負代金回収、売買代金回収についてサポート